Miras kalan ev, arsa, tarla ve iş yerlerinin satışıyla ilgili milyonlarca tapu sahibini ilgilendiren önemli bir düzenleme Türkiye Büyük Millet Meclisi’ne sunuldu.
Kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak bilinen kanun teklifine göre, miras nedeniyle ortak olunan bir taşınmazın mahkeme kararıyla satılması halinde ilk açık artırmaya yalnızca taşınmazın sahibi durumundaki mirasçılar katılabilecek.
Düzenlemenin amacı, aileden kalan taşınmazların ilk aşamada yabancı bir kişiye gitmesini önlemek ve mirasçılara satın alma konusunda öncelik tanımak. Ancak değişiklik henüz yürürlüğe girmiş değil. 22 Haziran 2026’da TBMM Başkanlığına sunulan 2/3737 esas numaralı teklif, 24 Haziran itibarıyla komisyonda bulunuyor.
Her miras satışı bu düzenlemeye girmeyecek
Düzenleme, miras kalan bütün malların normal satışını yasaklamıyor. Mirasçıların anlaşarak taşınmazı üçüncü bir kişiye satması veya miras paylarının devredilmesi doğrudan engellenmiyor.
Yeni kural özellikle şu şartların birlikte bulunduğu durumları kapsıyor:
- Taşınmazın bütün maliklerinin mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olması
- Taşınmazda mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin payının bulunmaması
- Ortaklığın mahkeme kararıyla satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi
Bu şartlar oluştuğunda yapılacak ilk elektronik açık artırma yalnızca tapuda malik görünen mirasçılara açılacak.
İlk ihaleye sadece mirasçılar katılabilecek
Mevcut sistemde ortaklığın giderilmesi davası sonucunda satışına karar verilen taşınmaz için düzenlenen ihaleye, gerekli şartları taşıyan üçüncü kişiler de katılabiliyor.
Teklif yasalaşırsa miras kalan taşınmazlarda ilk artırma yalnızca malik durumundaki mirasçılar arasında gerçekleştirilecek. Bu özel artırma usulü yalnızca bir kez uygulanacak.
Mirasçılardan biri gerekli bedeli ödeyerek taşınmazı satın alırsa ev, arsa veya tarla aile içinde kalabilecek. Mirasçılardan alıcı çıkmaması halinde ise ikinci artırma dışarıdan katılımcılara açılacak.
İlk satışta yüzde 100 şartı aranacak
Düzenlemenin en dikkat çekici bölümlerinden biri de ilk artırmada uygulanacak asgari teklif tutarı olacak.
Yalnızca mirasçılar arasında yapılacak ilk ihalede verilen teklifin, taşınmaz için belirlenen muhammen kıymetin yüzde 100’ünü ve satış masraflarını aşması gerekecek.
Örneğin bilirkişi tarafından 3 milyon lira değer biçilen bir taşınmaz, ilk artırmada bunun altında bir bedelle mirasçılardan birine bırakılamayacak.
İkinci artırmada ise muhammen kıymetin yüzde 50’si ile taşınmaz üzerinde öncelikli alacağı bulunanların toplam alacağından hangisi yüksekse o tutar esas alınacak. Satış ve paylaştırma masrafları da bu bedelin üzerine eklenecek.
Mirasçıların tamamının onayı gerekecek mi?
Ortaklığın giderilmesi davası açılması için bütün mirasçıların aynı anda satışa onay vermesi gerekmiyor. Paydaşlardan biri, ortaklığın devam etmesini istemiyorsa hukuki yollara başvurabiliyor.
Mahkeme taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olmadığına ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verirse ihale aşamasına geçiliyor.
Yeni teklif, dava açma hakkını ortadan kaldırmıyor. Değişiklik doğrudan satış yöntemine müdahale ederek taşınmazı satın alma konusunda mirasçılara ilk fırsatı tanıyor.
İhale bedelini yatırmayana ağır yaptırım
Teklifte yalnızca artırmanın kimler arasında yapılacağı değil, ihaleyi kazanmasına rağmen parayı yatırmayan kişiler için uygulanacak yaptırımlar da düzenleniyor.
En yüksek teklifi verdikten sonra ihale bedelini süresi içinde ödemeyen alıcının yatırdığı teminat iade edilmeyecek. Satış masrafları çıkarıldıktan sonra kalan tutar, paydaşlara hisseleri oranında dağıtılacak.
Bedeli yatırmayan kişinin taşınmazın paydaşlarından biri olması halinde teminatın tamamı diğer pay sahiplerine verilecek. Ayrıca en yüksek teklifi sunduğu halde bedeli ödemeyen kişiye, teklif tutarının yüzde 5’i oranında idari para cezası uygulanacak.
Bu yaptırımın, bütün miras anlaşmazlıklarında veya satışa karşı çıkan herkese uygulanması söz konusu değil. Ceza, ihaleyi kazandıktan sonra süresi içinde ödeme yapmayan ihale alıcısını hedefliyor.
Dışarıdan alıcılar tamamen yasaklanmıyor
Düzenleme, üçüncü kişilerin miras kalan taşınmazları satın almasını tamamen engellemiyor. Dışarıdan alıcılar yalnızca ilk artırmaya katılamayacak.
Mirasçılar arasında gerçekleştirilen ilk satışta yeterli teklif çıkmazsa ikinci ihale herkese açık yapılacak. Böylece hem aile üyelerine öncelik tanınacak hem de taşınmazın satılamaması durumunda kamuya açık ihale süreci devam edecek.
Hisseli tapusu olanlar dikkat
Teklif, özellikle yıllardır paylaşılmayan ve çok sayıda mirasçının ortak olduğu taşınmazlarda önemli sonuçlar doğurabilir. Aile içinde taşınmazı satın almak isteyen ancak üçüncü kişilerle rekabet etmek zorunda kalan mirasçılar, ilk ihalede öncelik kazanacak.
Buna karşılık taşınmazın güncel değerinin tamamını ödeme şartı nedeniyle, düşük bedelle aile içinde devir yapılmasının da önüne geçilmesi hedefleniyor.
Düzenleme yürürlüğe girdi mi?
Hayır. Miras kalan taşınmazlarla ilgili yeni açık artırma yöntemi şu anda bir kanun teklifi durumunda.
Teklifin önce TBMM Adalet Komisyonunda görüşülmesi, ardından Genel Kurulda kabul edilmesi ve Cumhurbaşkanı tarafından onaylanarak Resmî Gazete’de yayımlanması gerekiyor.
Bu süreç tamamlanıncaya kadar mevcut satış ve ortaklığın giderilmesi kuralları uygulanmaya devam edecek. Bu nedenle “miras satışlarında yeni yasak başladı” veya “artık miras satılamayacak” ifadeleri mevcut aşamada gerçeği yansıtmıyor.
Yeni sistem nasıl işleyecek?
Teklif yasalaşırsa süreç özetle şöyle olacak:
- Mirasçılardan biri ortaklığın giderilmesi davası açacak.
- Mahkeme taşınmazın satış yoluyla paylaşılmasına karar verecek.
- İlk elektronik artırma sadece tapudaki mirasçılara açılacak.
- Teklifin taşınmazın belirlenen değerinin tamamını ve masrafları karşılaması gerekecek.
- Mirasçılardan alıcı çıkmazsa ikinci artırmaya geçilecek.
- İkinci artırmaya mirasçı olmayan kişiler de katılabilecek.
- İhaleyi kazandığı halde parayı yatırmayan kişi teminatını kaybedecek ve yüzde 5 para cezasıyla karşılaşacak.
