Konut Fiyatlarındaki Artış ve Balon Riski: Hakan Yıldırım ve Meltem İnce Yenilmez’in Değerlendirmeleri

İstanbul, Ankara ve İzmir’de konut fiyatlarının hızla artması, hem yurttaşlar hem de yatırımcılar için endişe kaynağı olmaya devam ediyor. Emlak piyasasında yaşanan ‘fiyat balonu’ üzerine tartışmalar tekrar gündeme geldi. Bu konu üzerine yaptığı araştırmalarla uluslararası ödüle sahip İstanbul Gelişim Üniversitesi’nden Doç. Dr. Hakan Yıldırım ve Ekonomi Analisti Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez, konut sektörü hakkında güncel değerlendirmelerde bulundu.

Fiyat Balonları Nedir?

Doç. Dr. Hakan Yıldırım, konut piyasasındaki fiyat balonlarının benzersiz dinamiklere sahip olduğunu ifade etti. Yıldırım, “Konut fiyat balonu, konutların piyasa değerinin temel ekonomik göstergelerden belirgin bir şekilde ayrılmasıyla yaratılan sanal fiyat anlamına gelir” şeklinde konuştu. Bu ayrışmanın çoğunlukla spekülasyon ve ‘fiyatlar sürekli yükselecek’ algısı ile oluştuğunu dile getirdi.

Yıldırım, konutların yalnızca değer kazandırma amacıyla alınıp satıldığı dönemlerde balon oluşumu riskinin arttığını kaydetti.

Temel Göstergeler ve Balon Tespitinde Uygulama

Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez, konut piyasasında balon tespitinde esas göstergeleri olan fiyat-kira ve fiyat-gelir oranlarının önemine değindi. “Fiyat-kira oranı, bir konutun satış fiyatının yıllık kira gelirine oranı olarak tanımlanır. Bu oran geçmiş verilerin veya uluslararası standartların çok üstünde ise, konut fiyatlarının aşırı değer kazandığı anlamına gelir” dedi.

Fiyat-gelir oranının, konutların hane halkı gelirine göre erişilebilirliğini gösterdiğini vurgulayan İnce Yenilmez, bu oranın artışının konutların bir hane için giderek ‘ulaşılamaz’ hale geldiğini gösterdiğini ve bunun da balon riskine işaret ettiğini belirtti.

Konut Talebindeki Yetersizlikler

Yıldırım, Türkiye genelindeki konutun güvenli bir yatırım aracı haline geldiğini ifade ederek, vatandaşların enflasyondan korunmak için birikimlerini gayrimenkul yatırımlarına yönlendirdiğini aktardı. Ancak, balon oluşumunu temel ekonomik göstergelerle nasıl ilişkilendirebileceğimizin önemli olduğunu vurguladı.

İstanbul, Ankara ve İzmir’de yapılan analizlerde, konut fiyatlarında balon oluşumunu işaret eden belirti ve bulgulara rastlandığını belirten Yıldırım, İstanbul’daki sınırlı arsa arzı, yüksek nüfus akışı ve yabancı yatırımcı ilgisinin esas faktörler arasında olduğunu söyledi. Özellikle lüks ve merkezi bölgelerdeki spekülatif beklentilerin yükseldiğini ifade etti.

Ankara’daki konut fiyatlarının son yıllarda dikkate değer bir biçimde artış gösterdiğine dikkat çeken Yıldırım, “Fiyat-kira ve fiyat-gelir oranlarının, İstanbul kadar yüksek olmasa da yine de kendi tarihsel ortalamalarının üzerine çıkması gözlemleniyor” dedi. İzmir’deki konut fiyatlarının artan iç göç sebebiyle özellikle kıyı bölgelerinde hızla yükseldiğini aktaran Yıldırım, “İzmir’de konut fiyatlarının temel ekonomik göstergelerin üzerinde seyrettiğini ve bu durumun aşırı değerlenme riskini artırdığını belirtmek gerekir” şeklinde konuştu.

Yıldırım, konut talebinin hızlı bir şekilde karşılanamadığını söyleyerek bunun fiyat artışlarını doğrudan etkilediğini belirtti. Yabancı alımlarındaki artış, yeni konut projelerine olan talepleri ve döviz bazlı fiyat algılarının da fiyatların yükselmesine neden olduğunu ekledi.

Yatırım Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Konut alacaklara önemli tavsiyelerde bulunan Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez, “Yatırım kararlarınızı temel değerlere göre vermelisiniz” uyarısında bulundu. Alınacak konutun kira getirisi potansiyeli, demografik yapısı, ulaşım olanakları ve sosyal altyapı gibi detayların analiz edilmesi gerektiğini dile getirdi.

İnce Yenilmez, “Yüksek borçlanma riskinden kaçınmalı ve olası fiyat düzeltmeleri için hazırlıklı olmalısınız” diyerek, artan faiz oranlarının konut kredilerini zorlaştırabileceğini ve bunun talep ile fiyatlar üzerinde olumsuz bir etki yaratabileceğini belirtti. Sonuç olarak, “Rasyonel kararlar, kapsamlı araştırma ve piyasa dinamiklerinin sürekli olarak takip edilmesi bu dönemde başarıyı getiren unsur olacaktır” şeklinde konuştu.

Konut piyasasındaki balon riskinin dikkate alınması gerektiği konusunda uzmanlar, yatırımcıların yalnızca fiyatları değil, ekonomik temelleri ve sürdürülebilir yatırımları da göz önünde bulundurmaları gerektiğini vurguluyor. Detaylı araştırma ve uzun vadeli düşünebilmek, günümüzde yatırımcılar için en güçlü strateji haline geliyor.

Haber Kaynağı: İhlas Haber Ajansı