Devlet Tarafından Kiraya Yaklaşan Aidatlara Tedbir Maksadıyla Getirilen Yeniden Değerleme Oranı, İşini Düzgün Yapan Site Yönetimlerinde Gündem Teşkil Etmedi
İstanbul’un en yoğun toplu konutlarının bulunduğu Avcılar ve Beylikdüzü ilçelerinde, düşük aidatlarla yüzlerce konutun bulunduğu siteleri yöneten bazı yöneticiler, yapılan aidat zamlarının yeniden değerleme oranına göre değil, ihtiyaca uygun şekilde yapılması gerektiğini vurguladı.
Ülke genelinde art arda gelen ‘fahiş fiyatta aidat zammı’ haberleri üzerine hükümet yetkilileri harekete geçmiş ve yapılacak olan zamların yeniden değerleme oranlarını geçmeyeceği belirtilmişti. Yapılan açıklamalarda, bu kurallara uymayanların denetime tabi tutulacağı da ifade edilmişti.
İstanbul’da toplu konutların yoğun olarak bulunduğu Avcılar Ispartakule ve Beylikdüzü bölgelerinde, bazı sitelerde yapılan aidat artışlarının site sakinleri tarafından makul karşılanmasının sebebi, bu sitelerde geniş sosyal tesisler, fitness salonları, yüzme havuzları, büyük peyzaj alanları, halı sahalar, kapalı otopark ve 24 saat kesintisiz jeneratör imkanlarının ücretsiz olarak sakinlere sunulmasıdır. Bu hizmetleri sağlayan site yönetimleri, yapılacak zam artışlarında ‘yeniden değerleme oranı’ değil, ihtiyaca uygun şekilde yapılması gerektiğini de vurguladılar.
Düşük aidatla hizmet veren bu sitelerde, yeniden değerleme oranına göre artış yapıldığında aidatlar düşük kalmakta ve sitedeki yıl içinde doğabilecek olağan dışı harcamalar nedeniyle yönetim ve sakinler zor durumda kalmaktadır.
Bu sitelerden birinde, Avcılar ilçesinde yöneticilik yapan Murat Odabaş, site aidat artışlarını yapma yöntemlerini anlatarak, “Öncelikle 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu ve sonrasında sitemizin bir yönetim planı var, bunu dikkate alıyoruz. Bu yönetim planında aidatların eşit mi yoksa metrekare bazında mı olacağı açıkça belirtilir. Bu yönetim planına göre metrekare veya eşit paylaşım ile aidatlar belirlenir. Ama öncelikle bir bütçe yapılır, biz buna işletme projesi diyoruz. Burada giderleri çok iyi hesaplamak gerekir. Aidatlar ‘yüzde kaç artırayım’ diye hesaplanmamalı. Yüzde 50 mi olsun, yüzde 25 mi olsun? Böyle aidat artışı olmaz. Aidat artışında gelecek yılın tüm giderleri tek tek yazılır. Gelirler de yazılır. Yani giderler tek tek hesaplanır ve yazılır” dedi.
Odabaş, sitelerin en büyük giderlerinin personel giderleri olduğunu belirterek, “Bizi aidat artışlarında en çok etkileyen husus asgari ücret tespit edildikten sonra işçimize, çalışanımıza altında bir zam veremiyoruz, üstünde veriyoruz her zaman. Bu tespit edildikten sonra bizim işimiz kolaylaşır. Çünkü sitelerin en büyük giderleri personel giderleridir. Diğer giderleri de alt alta yazarız ve toplam bir bütçe çıkarız. Bu bütçeyi kat maliklerine paylaştırırız. Yüzde ile aidat hesaplamak yerine böyle hesaplanır. Yüzde şu kadar yapalım denilmez” diye konuştu.
Odabaş, bazı yöneticilerin tecrübe eksikliği nedeniyle kat malikleriyle yaşadığı sorunlara dikkat çekerek, “Medyada görüyoruz. Bazı yerlerde, bazı sitelerde tecrübesiz yöneticilerin kat malikleriyle site sakinleriyle problemlerine şahit oluyoruz. Bunlar yanlış hesaplamalardan kaynaklanıyor; yüzde ile kafalarından ‘şu kadar artırdım’ demekle yapılan bütçelerden kaynaklanıyor. Gerçek giderleri hesaplayarak site ihtiyaçlarına cevap vermeli ve sene içinde de eksik kalmamalı, yoksa hizmetler yürütülemez. Siz asansörler bozulduktan sonra 3 gün içinde o asansörü çalıştıramazsanız, o site ne hale gelir? Böyle siteler var. Bizim burada asansör bozulunca o asansör saatler içinde aktif hale getiriliyor” şeklinde konuştu.
Odabaş, bazı sitelerde aidatların ev kiralarıyla yarıştığı yönündeki iddialara da değinerek, “Bunlar çok uç örnekler, bence. İşin geneline bakmak lazım. Boğazdaki bir siteyi referans alarak ‘aidatlar kira kadar oldu’ dersek, kamuoyunu yanıltmış oluruz. Yüz binlerce sitemiz var, bunlara dikkat etmek lazım. Bu sitelere bakmak gerek. Evlerin içine kadar teknik destek sunuyoruz. Güvenlik, yaşam alanları, peyzaj alanları, bunların sulanması, bakımı… Çok büyük giderlerimiz var. Site yöneticiliği günümüzde çok zor bir meslek” dedi.
Ali Gürsel Ovalı, Beylikdüzü ilçesindeki 400 konutlu bir sitede yöneticilik yaparak aidatların belirlenmesinde asgari ücret artışı ve enflasyonun en büyük kriterler olduğunu ifade etti. Ovalı, “Bunun dışındaki giderler tamamen sitenin yeni veya eski olmasına bağlı olarak değişiyor. Örneğin iki yıllık bir sitenin tüm sistemleri yeni olduğundan aidat artışı az olur. Ancak site eskidikçe, 10 yıllık veya 15 yıllık sitelerde birçok elektrikli malzemenin yenilenmesi gerekmektedir. Dolayısıyla bu demirbaş yenilenmesinden ötürü aidatlar artabiliyor. Sitenin kendi giderlerine bağlı olarak değişim göstermektedir. Bizim sitede sosyal tesis alanları tam teşekküllü mevcut. Böyle bir sitede ortalama aidatların 5 ile 7 bin arasında olması normal” diye konuştu.
Ovalı, fahiş aidat artışlarıyla ilgili olarak, “Fahiş artışlar istisnai sitelerde doğru bir tabirdir; ancak sitenin kendine has özellikleri vardır. Örneğin, siz sitede her apartman daire büyüklüğüne göre temizlikçi koyuyorsunuz, diğer bir yerde 60 daireli bir siteye tek bir yönetici koyuluyor. Sizin etrafınız tamamen kapalıdır ve tek girişiniz vardır; 6 tane güvenlik personeli ile sistemi yürütürsünüz. Diğer bir site bunu 10-15 kişi ile yapar. Dolayısıyla sitenin giderini o sitenin ihtiyacına göre ideal bir kadro ile yönetmek bunun püf noktasıdır. Yani bu sitenin ihtiyacı nedir? Yönetici önce bunu tespit etmelidir. Site sakinlerinin istek ve taleplerini belirleyerek o kadar personelle çalışırsa, sitede hiçbir zaman fahiş artış olmaz” dedi.
İhlas Haber Ajansı
